Под конец 2022 года ставки аренды жилья покатились вниз. Сейчас это рынок арендатора, что плохо для инвесторов, купивших квартиры под сдачу. Сравним доходность аренды с портфелем из облигаций с ежемесячным доходом.
Какая доходность в аренде
Средневзвешенные ставки аренды в столичных мегаполисах в течение осени 2022 г. упали на 20% и более. Если брать типовые лоты в бюджетном сегменте («однушки»), то там пока не все так страшно, но падение тоже есть: порядка 5–10%.
Так, например, готовая к сдаче в аренду однокомнатная квартира в границах «старой» Москвы сейчас обойдется в 10,5 млн рублей (база ЦИАН). Сдать ее можно в среднем за 45 тыс. в месяц, то есть 540 тыс. «грязными» в год, что дает ставку доходности 5,1%.
В среднем по крупным городам России цифры близки к московским. Новостройки приносят в аренде 4,7% годовых, вторичка — 5,5%. На Юге (Краснодар, Ростов), а также Дальнем Востоке (Хабаровск, Якутск) ставки могут доходить до 6–7% (по всем типам квартир).
Какие ставки в облигациях
Базовые (минимальные) ставки в долговых бумагах были стабильны на протяжении осени и начала зимы, поскольку стабильна ставка ЦБ. Доходность однолетних ОФЗ в начале сентября составляла 7,7%, к концу декабря ставка отошла к 7,4%.
В корпоративных бумагах ставки традиционно выше: в зависимости от размера компании, ее рисков и условий погашения. Например, облигации Сбера с погашением в декабре 2023 г. дают 9% годовых, но это будут выплаты с периодичностью раз в квартал.
Чтобы получать ежемесячный доход под такую же ставку, нужно собрать несколько выпусков разных эмитентов. Как это сделать, читайте в нашем специальном материале: Портфель облигаций с ежемесячными платежами.
Чего ждать в 2023 году
Если квартира под сдачу в аренду уже куплена, то реальный размер дохода будет зависеть от баланса на рынке съемного жилья. Сейчас он — в пользу арендаторов, которые имеют возможность выбирать, торговаться, получать скидки от арендодателей.
Общий тренд можно оценить с помощью индекса доходности жилья. Он показывает соотношение ставок в найме и на банковских депозитах. Значение ниже 1 говорит, что аренда менее выгодна. Такое соотношение на рынке мы видим впервые с 2018 г.
Индексу есть куда падать — в отрицательную зону, где он уже был в 2009 и 2016 гг. Значение ниже 0 будет говорить о том, что доход от аренды больше не отбивает падение цены квартиры. То есть существует реальный риск по итогам 2023 г. уйти в убыток и остаться в нем еще на несколько лет.
В сегменте облигаций все более предсказуемо: доходность фиксируется сразу на весь срок. Ставки доходности в целом следуют за ключевой, а она — таргетирует инфляцию. Базовый прогноз ЦБ за 2023 г. — около 7%. Это дает все те же 8–9% годовых в корпоративных облигациях.
Если инвестор хочет более надежно защититься от инфляции, то ему больше подойдут государственные облигации с купоном, привязанным к динамике ИПЦ или рыночной ставке. В таком случае не важно, какой у нас прогноз на 2023 г. по ценам и ставкам: облигации проиндексируют любой сценарий.
Подробности здесь: ОФЗ-ИН. На сколько можно обогнать инфляцию
Также смотри: ОФЗ-ПК с привязкой к RUONIA. Какие выгоднее
Квартира или портфель
Основной риск в аренде в 2023 г. это досрочный уход арендаторов. Простой квартиры в один месяц снизит доходность в среднем по году с 5,1% (это 45 тыс. в месяц в Москве, или 540 тыс. за целый год) до 4,7% годовых, в два месяца — до 4,3%.
Дополнительный риск — падение стоимости квартиры. Это «бумажный» убыток, который фиксировать не обязательно. В базовом сценарии его можно не учитывать, если инвестор уверен, что готов пересидеть просадку на рынке жилья, даже если на это уйдут годы.
Главный риск портфеля из облигаций при вложении на один год — частичный дефолт (невыплата купона) одной из компаний. Это редкое событие: в среднем по году на рынке РФ происходит около 200 дефолтов на 8000 выплат. В деньгах это от 0,7% до 1,5% всей эмиссии.
При негативном сценарии в портфеле из семи выпусков (это 36 выплат за целый год для нашего примера) возможен пропуск нескольких выплат максимум по одному из них. Это снизит доходность портфеля с изначальных 9% до более умеренных 7,7–8,9%. Чтобы уменьшить риск такого сценария, можно часть выпусков заменить на более надежные государственные ОФЗ.
Сколько это в рублях
Чтобы в 2023 г. получать 45 тыс. рублей в месяц с аренды квартиры, нужно владеть объектом стоимостью около 10,5 млн рублей или несколькими на такую же сумму. При этом есть риск, что из-за смены арендаторов по итогу за год получится только 450–500 тыс.
Чтобы иметь те же 45 тыс. в месяц с купонов по облигациям, в базовом варианте нужно собрать портфель на 6 млн рублей (это на 40% дешевле покупки квартиры). При этом есть маловероятный риск, что за год выплаты составят лишь 460–530 тыс.
Если вложить в облигации сумму, которая равна стоимости московской «однушки» (10,5 млн), то в нашем примере такой портфель будет приносить 68 тыс. в месяц, или 816 тыс. за целый год. Это в 1,5 раза больше, чем способна приносить квартира в лучшем сценарии.
Выводы
• Доходность аренды колеблется около 5% годовых, что ниже, чем у самых надежных облигаций, гарантированных государством (по ОФЗ платят более 7%).
• Портфель из корпоративных облигаций, который приносит доход ежемесячно, имеет сейчас доходность около 9%.
• Судя по динамике рынка жилья, доходность аренды может падать еще сильнее, повторяя кризисные 2009 и 2016 гг.
• В облигациях риски тоже есть, но они стандартные, и даже в негативных сценариях доходность портфеля не опустится сильно ниже 8% годовых.
• Для дохода в 45 тыс. в месяц достаточно портфеля из облигаций в 6 млн; сумма, равная московской квартире (10,5 млн), сможет приносить купонами почти 70 тыс. в месяц.
Также читайте: Рынок облигаций 2023. Где искать доходность