Сб. Дек 7th, 2024

Эльвира Набиуллина считает, что совместные программы застройщиков и банков на выдачу ипотечных кредитов по фантастически низким ставкам, наоборот, приводят к рискам для заемщиков и нестабильности на рынке недвижимости

Центробанку не нравятся маркетинговые кредитные схемы застройщиков

ЦБ против ипотеки от застройщиков. Регулятор требует от банков не использовать маркетинговые схемы при выдаче кредитов на покупку жилья, которые, по мнению ЦБ, приводят к завышению цен. Так ли это? И почему Банк России выступает против ипотеки под очень низкий процент?

Еще в ноябре Набиуллина выступила против совместных ипотечных программ банков и застройщиков. С января вступили в силу новые ограничения регулятора, и предложения ипотеки под 0% с рынка исчезли. Теперь минимальная ставка по субсидированной ипотеке должна быть не ниже 3%.

На пресс-конференции по итогам первого в этом году заседания ЦБ по ключевой ставке Набиуллина вновь вернулась к теме ипотеки. И рассказала о новых схемах от застройщиков, в частности, о возврате части первоначального взноса. Глава регулятора пообещала бороться и с этим тоже, а в случае необходимости внести поправки в законодательство, чтобы кредиты на покупку жилья оформлялись только на стандартных условиях.

По мнению главы Банка России, нестандартные схемы приводят к росту стоимости жилья, от чего страдают заемщики. Застройщики вместе с банками завлекают потенциальных покупателей низкой ставкой по ипотеке, чтобы продать то, что не продается другими способами. Так считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

Ирина Радченко президент Международной академии ипотеки и недвижимости «Если хорошее жилье по нормальным ценам у нормального застройщика, оно и по нормальным ставкам улетит как горячие пирожки. А есть вот этот какой-то неликвид, который нужно каким-то образом сбагрить, здесь как раз и начинаются всякие манипуляции. Я считаю, что Центробанк вовремя вмешивается, чтобы не допустить волны потом недовольных граждан, которые будут говорить, что ипотека — это ярмо, нас специально туда заманили, обманули».

Что касается кешбэка, недавно ПИК запустил программу с возвратом 15% от первоначального взноса по ипотеке более чем в 40 своих проектах в Москве. В ПИК сообщили «Коммерсанту», что застройщик выплачивает деньги заемщикам из своих средств, что дает покупателям возможность потратить кешбэк на досрочное погашение части кредита. Но как работает эта схема и в чем здесь выгода самого застройщика, пока не очень понятно.

Но и прежняя схема ипотеки от застройщиков, когда в обмен на низкий процент приходится соглашаться с ростом стоимости жилья, пока еще никуда не делась. Совсем недавно один мой знакомый оформил такой кредит и пока всем доволен. Да, цена квартиры выросла на два миллиона рублей, или на 12%. Зато общий размер выплат заметно снизился благодаря ставке в 3,1%.

Расчеты экспертов подтверждают, что ипотека от заемщика под низкий процент выгодна покупателю. Говорит риелтор Олег Бендриков:

Олег Бендриков риелтор «К примеру, если при стоимости квартиры в 15 миллионов человек берет ипотеку на 30 лет под 7%, у него ежемесячный платеж получался 86 тысяч при первоначальном взносе 15%. При этом переплата составляла порядка, по-моему, 17 миллионов. Если человек берет такую же квартиру, но при этом квартира дорожает на 20%, то есть она начинает стоить 18 миллионов, и человек берет ее под 3%, соответственно ежемесячный платеж у человека составляет 62 тысячи рублей, и общая переплата составляет порядка 8-10 миллионов, то есть почти в два раза дешевле в совокупности ипотека вот эта выходит. Чем это невыгодно для конечного покупателя, я пока не вижу. Изначально я был против этого всего, но потом, когда я несколько раз это все пересчитывал, я понял, что покупателю, если он там не собирается гасить эту ипотеку в первые два месяца, по итогу квартира выходит дешевле».

Другое дело, что при субсидированной ипотеке залог, которым выступает купленная в кредит квартира, оказывается переоцененным. А это уже риски для банковской системы. Именно поэтому ЦБ выступает против таких схем, отмечает эксперт финансового рынка Андрей Бархота:

Андрей Бархота эксперт финансового рынка «Если ставка ближе к 0 или 2%, то заемщики охотнее берут ипотечные кредиты. И в этом смысле застройщики себя чувствуют очень защищенными и с удовольствием повышают цены. Например, в 2021 году жилищная инфляция составила порядка 30%. Соответственно, если жилищные цены будут расти такими же темпами, то, с точки зрения рисков всей жилищной сферы, они, безусловно, растут. И заемщики могут взять по льготной ставке в ипотеку новые квартиры, а через короткое время, 1-2 года, их стоимость может снижаться. И возникают, естественно, предпосылки кризисных явлений, связанных с тем, что если стоимость залога снижается, то растут риски кредиторов».

Как сказала Набиуллина, «ипотека после серьезного снижения по году дала цифру 20% роста — это очень большая цифра». И регулятор серьезно беспокоится по поводу качества этих кредитов. С другой стороны, хорошо известно, что ипотечники — это самые дисциплинированные заемщики. И были данные, что объем просроченных платежей в ипотеке снижается. Так что оснований для введения жестких мер со стороны регулятора, наверное, пока нет.

Источник

от serfer

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *