После двух лет бурного роста цены на недвижимость развернулись. В 2022 г. рынок оказался перед лицом сжимающегося спроса на фоне ужесточения условий по ипотеке. Цены на недвижимость пока держатся, но проблемы уже видны невооруженным глазом. Что ждет рынок в 2023 г. и как на нем могут заработать инвесторы, рассмотрим в этом обзоре.
Ипотека — ключевой драйвер сдувается
Ключевым драйвером рынка недвижимости в последние годы выступала дешевая ипотека. Благодаря льготным госпрограммам новые квартиры активно распродавались, а застройщики стабильно повышали цены.
Но в 2022 г. условия кредитования ужесточились, и отрасль среагировала сразу. В марте ключевая ставка подскочила до 20%, а льготную ипотеку ужесточили. Это вызвало ажиотажный спрос на первичное жилье со стороны заемщиков, которые получили, но еще не реализовали действующее кредитное решение по низким ставкам.
В апреле-мае льготная ипотека подорожала с 7% до 9%. В этот период объем выдач ипотечных кредитов на первичном рынке жилья сократился в 2 раза к среднему за 12 месяцев. На вторичном рынке спад был более чем в 4 раза. Восстановление началось только в июне, когда льготная ипотека 7% была возвращена и ЦБ взял уверенный курс на снижение ключевой ставки
Однако продажи сокращались. По данным ДОМ.РФ, в III квартале 2022 г. количество заключённых договоров ДДУ сократилось на 20% г/г. При этом доля сделок с ипотекой выросла с 68% до 82%. То есть дешевая ипотека выступает ключевым фактором, который сдерживает падение спроса первичном рынке.
По статистике ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки с мая по ноябрь находилась на уровне 3,5–3,8%. Это стало возможно за счет субсидируемой ипотеки от застройщиков. Девелоперы договаривались с банками, что последние будут кредитовать их объекты по сниженным ставкам, а недополученный процентный доход будет компенсироваться из выручки от продажи объекта. По отдельным объектам ипотечные ставки опускались даже ниже 1%.
За счет такой схемы цены на недвижимость демонстрируют мнимую стабильность, хотя по факту маржа девелоперов уже сжалась. ЦБ неоднократно критиковал такие практики и обещал ужесточить регулирование в I квартале 2023 г. Одновременно с 1 января ужесточается льготная ипотека с 7% до 8%. Это значит, что поддерживать спрос за счет ипотеки под 3–4% уже не получится и есть все предпосылки для снижения цен.
Объемы строительства и себестоимость
Объемы текущего строительства в 2022 г. стабильно растут. В сентябре впервые с апреля 2020 г. они превысили 100 млн кв.м. Такого дефицита предложения, как в конце 2020 г., уже нет.
Более того, застройщики продолжают запускать новые проекты быстрее, чем вводят в эксплуатацию уже действующие. В III квартале отношение запусков новых проектов к объему зарегистрированных населением ДДУ на жилье составило 197%.Объем непроданного строящегося жилья достиг уровней IV квартала 2019 г. — около 65 млн кв. м против 59 млн кв. м в конце 2021 г. и 53 млн кв. м в конце 2020 г.
Это значит, что количество квадратных метров в продаже будет по инерции расти, несмотря на снижение спроса.
Себестоимость строительных материалов росла на протяжении года в большинстве категорий, но уже в III квартале наблюдалось ощутимое замедление. Основной скачок пришелся на I квартал. По итогам 9 месяцев наибольший рост около 20% зафиксирован по кирпичу, кровельным материалам и бетонным смесям. А вот пиломатериалы и стальная арматура подешевели за счет внешних ограничений на экспорт. Стабилизация себестоимости также ослабляет повышательное давление на цены.
Что покупать инвестору
Растущий объем предложения в совокупности со сжимающимся спросом располагает к снижению цен на недвижимость. В СМИ звучат оценки снижения до 30–40%. Реальность может оказаться не столь устрашающей, особенно в условиях возросшей себестоимости строительства и бдительного контроля со стороны регулятора. Но сценарий со снижением на 10–15% выглядит вполне реалистичным.
Снижение уже началось. С мая индексы стоимости квадратного метра в Москве, флагманском регионе по уровню застройки, стабильно снижаются. За счет скачка в феврале-марте по году выйдет плюс, но уже I квартале 2023 г. этот прирост может обнулиться.
В такой ситуации российских девелоперов как отрасль нельзя назвать привлекательным сектором для инвестиций. Прибыли застройщиков могут снизиться, в то время как мультипликаторы в секторе остаются на средних уровнях.
Наиболее дешевым выглядит Эталон, однако вопрос с зарубежной пропиской, а значит, и потенциальными дивидендами остается в подвешенном состоянии. Группе ПИК могут помочь ее лидерские позиции на рынке Москвы и России в целом. Продолжает демонстрировать мощный рост показателей Самолет, но по мультипликаторам его нельзя назвать дешевым. ЛСР сейчас выглядит наименее интересной бумагой в секторе.
В облигациях застройщиков есть определенный интерес — такую высокую доходность у эмитентов с рейтингами от BBB+ до A по национальной шкале не найти ни в одной другой отрасли. Однако риски здесь действительно нельзя назвать низкими. Вот пример бумаг, которые торгуются в секторе:
Инвестиции в недвижимость напрямую всегда актуальны, если речь о консервативных вложениях на много лет вперед. Но текущий момент вряд ли можно назвать подходящим, поскольку в следующие 12 месяцев цены могут снизиться и предложения окажутся более выгодными.