Аналитики консалтинговой компании NFGroup выяснили, что поитогам 2022 года вакантность всегменте складской недвижимости регионов России снизилась до1,9%, субаренды практически неосталось.
ESB Professional/shutterstock
Согласно данным NFGroup, совокупный объем складских площадей вРоссии поитогам 2022 года составил 42,2млн кв. м. Более половины изних (55% или 23,2млн кв. м) приходится наМосковский регион, 11% (4,6млн кв. м)— наСанкт-Петербург иЛенинградскую область ипорядка 34% (14,4млн кв. м)— наостальные регионы России.
Источник: NF Group
Запрошедший год встране было введено 3,4млн кв. мскладской недвижимости, что на6% больше, чем годом ранее. При этом 58% введенных площадей (1945 тыс. кв. м) располагаются вМоскве, 16% (555 тыс. кв. м)— вСанкт-Петербурге и26% (859 тыс. кв. м)— востальных регионах России.
«ВМоскве объем ввода вырос на19% посравнению созначением конца 2021 года, втовремя как вСанкт-Петербурге показатель увеличился более чем в3,5 раза. Вотличие отдвух крупнейших агломераций страны врегионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга иЛенинградской области) положительной динамики ненаблюдалось: там объем завершенного строительства зааналогичный период сократился на38%. Тем неменее, сучетом того, что 2021 год являлся рекордным попоказателю ввода врегионах, астроительство запланированных объектов сначала 2022 года осуществлялось вусловиях кризиса, такие результаты скорее демонстрируют сохранение тенденции развития региональных рынков, чем снижение интереса кним состороны девелоперов иклиентов», — рассказалрегиональный директор департамента индустриальной искладской недвижимости NFGroupКонстантин Фомиченко.
Источник: NF Group
В2022 году 45% введенных качественных складских площадей врегионах России пришлось напроекты built-to-suit: данное значение находится насопоставимом с2021 годом уровне. Среди крупнейших BTS-проектов— несколько объектов для компании Ozon: ИП«PNK Парк Чапаевск» вСамаре (135 тыс. кв. м), атакже два новых корпуса вЛП«Дорожный» (Ростов-на-Дону) и«Кольцовский» (Екатеринбург) площадью 42 тыс. кв. ми39 тыс. кв. мсоответственно.
Средидругих завершенных BTS-проектов стоит выделить 2-ю фазу распределительного центра Wildberries вКраснодаре площадью 50 тыс. кв. м(общая площадь объекта достигла 100 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Group вБрянске (35 тыс. кв. м) илогистический центр KazanExpress вКазани (30 тыс. кв. м).
Источник: NF Group
Доля площадей, построенных для сдачи варенду, незначительно сократилась— на3 п. п., до32% вобщем объеме ввода. Среди самых крупных объектов стоит отметить СК«ПФО Новосибирск» (45 тыс. кв. м), два новых корпуса вОЭЗ «Алабуга» вКазани (по37,9 тыс. кв. мкаждый), СК«Абсолют» вЕкатеринбурге (12 тыс. кв. м), 3-й корпус СК«Северный Обход» вРостове-на-Дону (12 тыс. кв. м), атакже 2-ю фазу СКнаул.Ноябрьская воВладимире (11,5 тыс. кв. м).
Наконец, порядка 23% складских площадей были введены собственниками (+5 п. п. посравнению сIVкварталом 2021 года). Среди этого типа объектов лидерами пообщей площади завершенного строительства стали 1-я фаза РЦ«Порядок» вВоронеже (40 тыс. кв. м), СК«Проф-Пресс» вРостове-на-Дону (33 тыс. кв. м), новый корпус СК«Рамонский» (28 тыс. кв. м), 3-я очередь СК«Фармперспектива» вСамаре (20 тыс. кв. м) иРЦ«Почта России» вУфе (15 тыс. кв. м).
В2022 году спрос наскладскую недвижимость снизился. Лучше остальных кризисный период преодолел столичный регион, где объем заключенных сделок сократился на38% загод до1,7млн кв. м. Более чувствительными квнешним факторам оказались рынки регионов России иСанкт-Петербурга (включая Ленинградскую область), где спрос снизился вдвое исоставил 630 тыс. кв. ми321 тыс. кв. мсоответственно.
Источник: NF Group
IиIVкварталы 2022 года стали самыми активными периодами пообъему заключенных сделок врегионах России. Как иожидалось, пик спроса пришелся напоследний квартал 2022 года (268 тыс. кв. м), что соответствует тенденциям предыдущих лет.
Среди арендаторов ипокупателей складской недвижимости регионов России наибольшая доля сформирована представителями классического ритейла (61%). Таким образом, ритейл стал главным драйвером спроса, опередив сегмент онлайн-торговли (18%), что отличается отрезультатов 2021 года. Производственные компании идистрибьюторы также нарастили доли вобщем объеме сделок— на8 п. п. и5 п. п. соответственно. В2023 году общий объем сделок скачественной складской недвижимостью может составить от500 до600 тыс. кв. м.
Источник: NF Group
Несмотря настремительный рост вакантных складских площадей врегионах России втечение первых шести месяцев 2022 года до3,8%, включая предложения посубаренде (до2,5%— невключая субаренду), кIII кварталу показатель вернулся науровень 3,1% (2,5%— невключая субаренду). Поитогам IVквартала значение снизилось до1,9% (изних только 0,3% приходится насубаренду). Несмотря навысокий объем ввода иобщую неопределенность, врегионах по-прежнему наблюдается острый дефицит свободных складских помещений. Попрогнозам NFGroup, доля вакантных площадей, предлагаемых впрямую аренду, в2023 году может составить 2–2,5%.
Источник: NF Group
За2022 год средневзвешенная ставка аренды вскладских объектах класса Aврегионах России выросла на9% вгодовой динамике идостигла значения 5350руб./кв. м/год (без НДС, ОРЕХ икоммунальных платежей). Таким образом, ускоренный рост ставки, наблюдавшийся поитогам 2021 года науровне более 32%, замедлился впрошлом году иоказался сопоставим сосредним уровнем индексации подоговорам аренды (10%). Снижение темпа роста ставок аренды после 2021 года соотносится собщей ситуацией накрупных рынках Москвы иСанкт-Петербурга исвязано впервую очередь сростом вакансии ивнешней неопределенностью.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок навторичном рынке врегионах России составляет 5200–5500руб./кв. м/год triple net. Напервичном рынке значения выше— порядка 5500–6000руб./кв. м/год triple net.
«Следует учитывать, что вудаленных регионах сболее высокой стоимостью строительства— например, таких как Красноярск, Хабаровск иВладивосток— ставки варьируются впределах 7000–9000руб./кв. м/год triple net. Настоимость аренды вэтих регионах влияют такие факторы, как короткий строительный сезон, ограниченность пула поставщиков, дефицит квалифицированной рабочей силы, атакже сложности слогистикой стройматериалов. Понашим прогнозам, средневзвешенная ставка аренды наскладские площади класса Aв2023 году сохранится науровне IVквартала 2022 года», — отметил Константин Фомиченко.
Источник: NF Group