Что ждет акции девелоперов в следующем году? Делимся частью большой стратегии аналитиков БКС по российскому рынку — посмотрим, как будут обстоять дела у отрасли в целом, и какие бумаги будут в фаворитах.
На наш взгляд, основное влияние в 2022 г. на сектор определяли повышенные процентные ставки и сниженный потребительский спрос на фоне замедления макроэкономической активности. Экстренное повышение ставки до 20% в феврале с последующим снижением до текущих 7,5% привело к подорожанию ипотеки.
Правительство проактивно приняло федеральные программы субсидирования ипотеки, что позволило сохранить приемлемый уровень ставок. Вместе с другими ипотечными программами с господдержкой (Семейная и Дальневосточная программы) это обеспечило почти половину новых выданных в III квартале 2022 г. ипотечных кредитов. Мы также отмечаем рост доли ипотеки в продажах девелоперов до высоких значений — например, 92% в III квартале 2022 г. у Самолета.
Ухудшение ситуации в 2022 г. по-разному отразилось на публичных компаниях. Так, Самолет показал отличные результаты с ростом продаж на 50% г/г за 9 месяцев 2022 г., тогда как Эталон и ЛСР выглядели не столь впечатляюще. ПИК — отдельный случай, поскольку компания не публиковала операционные и финансовые показатели с момента выхода летом отчетности по МСФО за 2021 г.
Главный вопрос для девелоперов в 2023 г. — как рынок отреагирует на изменение условий программы субсидирования ипотеки, как будут меняться цены и как это отразится на спросе и объеме продаж, когда другие субсидируемые программы будут действовать без изменений.
Мы отмечаем, что девелоперы достаточно активно вводят ипотечные программы, и возможное дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики будет благоприятно для процентных ставок по ипотеке. На сегодня высокий уровень цен и способность некоторых девелоперов ограничить предложение будут поддерживать рентабельность и возможную дальнейшую консолидацию в секторе.
Таким образом, мы умеренно позитивно оцениваем сектор и видим привлекательный потенциал роста для компаний, при этом отдаем предпочтение более крупным игрокам, таким как ПИК («Покупать») и Самолет («Покупать»), с учетом их способности управлять предложением и их сильных портфелей проектов в масс-маркете.
Эталон («Покупать») также привлекателен с учетом низкой стоимостной оценки, в то время как ЛСР («Покупать»), позиционирующуюся в более премиальном сегменте, мы считаем более уязвимой к макроэкономической ситуации.
ПИК
Мы подтверждаем нашу рекомендацию и целевую цену для ПИК, одной из ведущих компаний на рынке жилья и строительства («Покупать», 1 110 руб. за акцию). В отсутствие публикаций операционных и финансовых результатов на текущем этапе мы обращаем внимание на лидирующие позиции ПИК, прочные финансовые позиции и ориентацию на масс-маркет.
Взгляд на компанию
Лидер рынка, ориентация на масс-маркет. ПИК — лидер рынка с объемом реализации 2,5 млн кв. м в 2021 г., в основном в Москве и Московской области (87% продаж за 2021 г.) в массовом сегменте. Большой земельный банк в 16,5 млн кв. м на 2020 г. поддерживает потенциал дальнейших продаж.
Драйверы роста
• Возобновление публикаций. Последнее раскрытие информации ПИК было в июле 2022 г., когда компания опубликовала отчетность по МСФО за 2021 г. После этого ни финансовые, ни операционные результаты не публиковались. Мы ожидаем раскрытия информации в дальнейшем в 2023 г., что может выступить триггером для бумаг компании.
Ключевые риски
• Слабый потребительский спрос скажется на продажах и ценах. Ввиду продления федеральной программы субсидирования ипотеки с изменением условий в 2023 г. возможно некоторое давление на продажи из-за повышения процентных ставок. Вместе с тем мы полагаем, что ипотечные программы ПИК и гибкие условия помогут поддерживать доминирующие позиции компании. Мы также считаем, что ПИК будет выигрывать от консолидации рынка.
Основные изменения
Недостаток информации на текущий момент. Мы не меняем наши прогнозы по компании ПИК в отсутствие раскрытия информации за 2022 г. и возможностей проследить тенденции. Мы по-прежнему прогнозируем объемы продаж в целом без изменений на уровне 1,8 млн кв. м и дальнейший рост в 2023 г. до 2 млн кв. м, что тем не менее ниже результатов 2021 г.
Оценка и рекомендация
Без изменений, подтверждаем «Покупать». Мы используем модель дисконтированных денежных потоков (DCF) с основным допущением о сохранении на прежнем уровне стоимости акционерного капитала, а также оставляем на прежнем уровне целевую цену и рекомендацию, поскольку прогнозы не изменились.
Мы полагаем, что ПИК сохранит высокие показатели, несмотря на сложные макроэкономические условия с учетом сильной финансовой позиции, достигнутых результатов и позиционирования на рынке.
Самолет
Мы позитивно оцениваем Самолет, отмечая, что компания продолжает в полном объеме раскрывать операционные и финансовые результаты и продолжает выплачивать дивиденды – рекомендация «Покупать», целевая цена 3 800 руб. за акцию. Рост продаж Самолета в 2022 г. задает прочную базу для финансовых результатов на будущее.
Взгляд на компанию
Большой рынок, ориентация на проптех. Совокупный земельный банк Самолета на 30 июня 2022 г. составил 32 млн кв. м за счет гибкой бизнес-модели и расширения в регионах и в сегменте индивидуального жилищного строительства. Кроме того, Самолет занимается фиджитал-проектами, совершенствуя свое клиентское предложение.
Драйверы роста
• Высокие продажи в 2022 г. несмотря на сложный год. Несмотря на многочисленные сложности в 2022 г., Самолет придерживается своей стратегии расширения, наращивая долю рынка. После небольшого снижения продаж во II квартале 2022 г.
Самолет снова показывает тенденцию роста с продажами за 9 месяцев 2022 г. на уровне 760 тыс. кв. м (+54% г/г) и 1,1 млн кв. м (+37% г/г) за полный год по управленческой отчетности.
Ключевые риски
• Выплата дивидендов откладывается. Самолет — единственная компания в секторе, которая объявила дивиденды за 2022 г. Тем не менее, судя по последним сообщениям, выплаты 5 млрд руб. дивидендов из общей суммы в 10 млрд руб. за 2022 г. могут быть отложены до 2023 г. в целях поддержки текущей политики расширения.
Основные изменения
Изменения незначительные, прогноз устойчивый. Мы немного скорректировали наши прогнозы, чтобы отразить операционные результаты за 9 месяцев 2022 г. Мы отмечаем уверенную динамику выручки с поддержкой трендов продаж в 2022 г. и с учетом масштабного земельного банка Самолета.
Оценка и рекомендация
«Покупать», ждем дальнейшего ускорения. Мы используем для оценки Самолета модель дисконтированных денежных потоков (DCF) с прежними допущениями и минимально корректируем прогнозы. Несмотря на сложный 2022 г., мы ожидаем дальнейшего роста продаж Самолета, что обеспечит прочную базу для финансовых показателей в 2023 г.
ЛСР
Мы повысили рекомендацию по ЛСР до «Покупать» с «Держать», в основном это техническая корректировка с учетом снижения цены акций. Вместе с тем мы сохраняем целевую цену неизменной на уровне 670 руб. за акцию в отсутствие раскрытия информации с момента публикации операционных результатов за 6 месяцев 2022 г.
Взгляд на компанию
Отсутствие новых значимых пополнений в портфеле. ЛСР — сильный нишевой игрок в своих основных регионах — Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге, а также производитель строительных материалов. Тем не менее отсутствие в прошлом году стратегии пополнения портфеля проектов оказывает мало поддержки дальнейшему росту.
Драйверы роста
• Раскрытие информации. ЛСР отчиталась об операционных результатах за 6 месяцев 2022 г. и опубликовала отчетность за I полугодие 2022 г. по МСФО. Мы надеемся на дальнейшее раскрытие информации в 2023 г. и возможность оценить динамику 2022 г.
Ключевые риски
• Высокопремиальный сегмент более уязвим. Нишевая ориентация ЛСР на элитный и высокодоходный сегмент, который может быть больше затронут макроэкономической ситуацией при отсутствии поддержки продаж в виде субсидируемых государством программ ипотеки.
Основные изменения
Без изменений ввиду отсутствия информации за 9 месяцев 2022 г. Мы не меняем свои прогнозы по ЛСР, поскольку компания не публиковала данные за 9 месяцев 2022 г. Мы по-прежнему ожидаем снижения продаж в 2022 и 2023 гг. в отсутствие значимых пополнений в портфеле проектов.
Оценка и рекомендация
Техническое повышение до «Покупать». Для оценки ЛСР мы используем модель дисконтированных денежных потоков (DCF), и поскольку мы не меняем допущений, а также сохраняем на прежнем уровне прогнозы целевой цены в 670 руб. за акцию, мы повышаем рекомендацию до «Покупать» с «Держать», чтобы отразить недавнее снижение цены акций. Мы также считаем текущую оценку довольно привлекательной, несмотря на некоторое замедление динамики прибыли.
Эталон
Мы по-прежнему позитивно смотрим на компанию Эталон («Покупать», целевая цена 98 руб. за акцию), учитывая самые низкие стоимостные параметры в секторе, а также активное исполнение портфеля проектов с консолидацией ЮИТ и включением новых регионов.
Взгляд на компанию
• Ориентация на эффективность. Эталон сохраняет долгосрочную цель повышения эффективности, валовая маржа до распределения стоимости приобретения (РРА) достигла 35% в I полугодии 2022 г. Мы полагаем, что компания будет продолжать эту стратегию ввиду инфляции издержек.
Драйверы роста
• Ориентация на наращивание портфеля. Эталон продолжает реализовывать объявленную в 2021 г. Стратегию по наращиванию портфеля проектов с приобретением ЮИТ летом 2022 г. и выходом в новые регионы, например, Екатеринбург, Казань и Омск. Мы полагаем, что эти сильные приобретения будут поддерживать продажи в 2023 г.
Ключевые риски
• Более слабые результаты в новых регионах. Мы признаем, что Эталон выверено расширяет бизнес в новых регионах, но экономические результаты в этих сегментах могут быть под давлением более слабой макроэкономической конъюнктуры регионов.
Ключевые изменения
• Небольшие изменения с учетом результатов за 9 месяцев 2022 г. Мы немного изменили прогнозы, чтобы отразить недавно вышедшие операционные результаты за 9 месяцев 2022 г. Ожидаем продажи в 2023 г. на уровне 334 тыс. кв. м (-25% г/г) с дальнейшим улучшением на фоне наращивания портфеля.
Оценка и рекомендация
• Самая низкая стоимостная оценка в секторе. Мы используем для оценки Эталона модель дисконтирования денежных потоков (DCF), целевая цена немного снижена до 98 руб., рекомендация «Покупать». Мы считаем бумаги Эталон очень привлекательными с учетом самых низких стоимостных показателей в секторе, а также растущего портфеля проектов и прочного финансового положения компании.
